Contratto di locazione

Contratto di locazione: tutto quello che devi sapere

Vuoi sapere come si stipula un contratto di locazione, quali sono le diverse tipologie esistenti e molto altro ancora?

Sei nel posto giusto!

In questa guida ti spiegherò tutto quello che devi sapere sul contratto di locazione, dalla definizione del codice civile alle differenze con un contratto di affitto.

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Contratto di locazione: la definizione del codice civile

Secondo l’art. 1571 del codice civile italiano, il contratto di locazione è quel contratto con cui una parte (detta locatore) si obbliga a far godere all’altra parte (detta conduttore o inquilino), un immobile per un determinato periodo di tempo in cambio di un corrispettivo in denaro pattuito (il cosiddetto canone di locazione).

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Che tipi di contratto di locazione ci sono?

La legge italiana prevede varie tipologie di contratti di locazione.

Ma attenzione! Ti faccio subito una premessa importante: la legge italiana sulle locazioni è stata concepita nel 1942 con lo scopo di tutelare l’inquilino, che nella società di 80 anni fa era considerato la parte debole del rapporto contrattuale e, dunque, meritevole di una tutela forte da parte della legge.

Devi sempre tenere ben presente questa premessa perché se vuoi affittare case senza rischi,è fondamentale che tu sappia che il solo contratto previsto dal Metodo “Affitti Rischio Zero”™ è quello ad uso transitorio.

Analizziamo le principali tipologie di contratto di locazione e vediamo perché il Metodo “Affitti Rischio Zero”™ prevede l’utilizzo esclusivamente del contratto ad uso transitorio.

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Le tipologie di contratto di locazione

Il contratto 4+4 a canone libero.

E’ un contratto il cui canone può, appunto, essere determinato liberamente dalle parti. La caratteristica di questa tipologia di contratto di locazione, che è la più diffusa nella prassi ed è la maggiore fonte di guai per i proprietari, è quella di avere una durata legislativamente stabilita in quattro anni, prorogabili per altri quattro salvo che intervenga disdetta.

Quest’ultima può essere esercitata dal locatore solo laddove ricorrano i motivi espressamente individuati dalla legge e, per tale ragione, si parla nel linguaggio comune anche di contratto 4+4. Secondo il Metodo “Affitti Rischio Zero”™ è un contratto assolutamente da non utilizzare perchè attira un target di inquilini non contemplato dal Metodo, ovvero prevalentemente famiglie o comunque persone con esigenze abitative di lungo periodo.

Per approfondire leggi anche l’articolo “”affittare casa senza rischi: la guida definitiva” oppure leggi il mio libro best seller “Affitti Rischio Zero”.

Il contratto 3+2 a canone convenzionato.

E’ il contratto per il quale si prevede solo una durata minima, che è di 3 anni con rinnovo automatico di ulteriori 2 anni alla scadenza, purché non intervenga disdetta. La durata più breve rispetto a quella dei contratti 4+4 è controbilanciata dalla previsione di un canone calmierato, fissato in genere da una tabella concordata nei diversi Comuni tra le organizzazioni dei proprietari e le organizzazioni degli inquilini.

E’ superfluo dire che anche questa tipologia di contratto è bandita dal Metodo “Affitti Rischio Zero”™ in quanto il canone di locazione non può essere liberamente deciso dal proprietario, ma è imposto dalle tabelle cui ho accennato sopra ed è sensibilmente inferiore ai prezzi di mercato e al canone che il proprietario di un appartamento allestito secondo il Metodo “Affitti Rischio Zero”™ può richiedere.

Il contratto transitorio.

E’ l’unica tipologia contrattuale prevista dal Metodo “Affitti Rischio Zero”™. La durata minima del contratto di locazione ad uso transitorio è di un mese e quella massima è di 18 mesi; la durata deve essere giustificata da un’esigenza transitoria specifica e documentata in contratto, riconducibile al conduttore. E’ l’unico contratto previsto dal Metodo “Affitti Rischio Zero”™, in quanto attira il giusto target di inquilini che dovrai ospitare nei tuoi appartamenti per non avere problemi di morosità o sfratti: persone che si spostano per esigenze temporanee, legate a necessità di lavoro o studio, con redditi documentabili.

Il contratto per uso turistico.

Si tratta del contratto che si utilizza per l’affitto degli immobili per uso turistico fino a 30 giorni. Si caratterizza per l’ampia libertà delle parti di contrattare secondo le loro personali esigenze.
Anche questa tipologia di contratto non è contemplata nel Metodo “Affitti Rischio Zero”™ perché l’affitto di immobili turistici è un vero e proprio lavoro, anche molto impegnativo, e non un modo di creare una rendita passiva, slegata dalle ore di tempo lavorate.

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Il contratto di locazione deve essere registrato? Quando è obbligatorio registrarlo?

La legge prevede l’obbligo di registrazione di tutti i contratti di locazione di immobili che abbiano durata superiore a trenta giorni, nonché dei contratti di sublocazione.
L’art. 13, comma 1, l. 431/1998 impone al locatore l’obbligo di registrare il contratto di locazione, a pena di nullità, nel termine perentorio di trenta giorni (dalla data di stipula del contratto), dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore e all’eventuale amministratore del condominio in cui è ubicato l’appartamento.

Mancata registrazione del contratto di locazione: conseguenze.

Sulla questione riguardante gli effetti della mancata registrazione del contratto di locazione, la terza sezione civile della Cassazione, le Sezioni Unite della Suprema Corte, con la sentenza del 9 ottobre 2017, n. 23601, ha sancito 3 principi importanti:

la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità del contratto stesso;
il contratto di locazione, quando sia nullo per omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti giuridici sin dall’inizio, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente, pagando le relative sanzioni previste dal Fisco;

è nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; ciò comporta che solo il patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.

Come si fa a registrare il contratto di locazione?

I contratti di locazione vanno registrati a cura del locatore presso un qualsiasi Ufficio dell’Agenzia delle Entrate presente sul territorio nazionale. E’ possibile (e anzi assolutamente consigliabile) effettuare la registrazione telematica sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
La procedura all’inizio è un po’ complessa e macchinosa, ma vale certamente la pena investire un po’ di tempo per imparare a farlo in autonomia. Superate le iniziali difficoltà, la procedura si rivela di facile gestione e farlo in autonomia farà risparmiare parecchi soldi. Se ha necessità di essere guidato passo passo nella procedura di registrazione telematica dei contratti di locazione, mi puoi contattare per una consulenza oppure puoi acquistare il mio videocorso in cui ti guido a schermo condiviso, in maniera molto semplice.

Tipologie di tassazione

Quando registri il contratto di locazione fai molta attenzione a scegliere la tipologia di tassazione più adatta alle tue esigenze.
In particolare, valuta con un professionista se ti conviene optare per il regime della cedolare secca. Si tratta di un tipo di tassazione particolarmente favorevole perchè è un’imposta cosiddetta “flat”, ovvero ha un’aliquota fissa al 21% e si paga sulla base imponibile costituita dal 95% del canone di locazione. E’ vantaggiosa per il proprietario, perchè non fa cumulo con gli altri suoi redditi (per esempio i redditi da lavoro) ed è conveniente anche per l’inquilino, perché il contratto di affitto con cedolare secca non prevede imposta di bollo, né imposta di registro, le quali normalmente gravano per metà anche sull’inquilino.

Il Metodo “Affitti Rischio Zero”™ consiglia sempre ai proprietari di valutare questa l’opzione della cedolare secca e in caso di applicazione di metterlo in evidenza come vantaggio per l’inquilino. Se vuoi approfondire, puoi acquistare il mio libro best seller “Affitti Rischio Zero” a questo link.

Conclusione

Se sei arrivato alla fine di questo articolo avrai capito che quando si affitta una casa, bisogna fare molta attenzione nello scegliere la giusta tipologia di contratto di locazione.

Ti posso assicurare che se vuoi affittare casa e scegli di seguire il Metodo “Affitti Rischio Zero”™ , non resterai deluso e anzi il tuo affitto ti porterà ai risultati sperati. Ovviamente devi ricordarti di seguire tutti i 4 step del Metodo, e farti aiutare da un Team di esperti che ti sappia consigliare ed evitare inutili e dannose perdite di tempo.

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